토지이용계획서에 용도지역은 나와도, 건폐율·용적률 상한은 빠져 있는 경우가 많습니다. 확인설명서에 정확한 수치를 기재하려면 각 지자체 조례를 따로 확인해야 합니다. 초보 중개사님을 위한 실전 확인 가이드를 정리했습니다.
건폐율·용적률 상한, 토지이용계획서만으로 알 수 없는 숨은 정보 찾기
토지 거래를 하다 보면 단순한 지번 확인이나 면적 확인만으로는 부족할 때가 있습니다.
특히 건물을 지을 수 있는 정도를 가늠하려면 건폐율, 용적률 상한 정보를 정확히 아는 것이 필수인데요, 많은 초보 중개사님들이 실수하는 포인트가 바로 여기입니다.
“토지이용계획서를 보면 다 나와 있겠지”라고 생각하지만, 의외로 그 안에 빠져 있는 중요한 정보가 하나둘이 아니랍니다.
1. 왜 토지이용계획서만으로는 부족할까?
토지이용계획서는 해당 토지의 기본 성격을 설명해주는 문서예요.
용도지역, 지구단위계획구역 여부, 농림지역인지 일반주거지역인지 등은 이 서류만 봐도 알 수 있죠.
하지만 ‘이 땅에 건물을 얼마나 지을 수 있을까?’, 즉 건폐율과 용적률의 최대치(상한)는 별도로 확인해야 해요.
왜냐하면 건폐율·용적률 상한은 국토부가 일괄 정한 것이 아니라, 각 지방자치단체 조례에 따라 달라지기 때문입니다.
같은 제2종 일반주거지역이라도 서울과 부산, 경기도는 각기 다른 상한선을 가질 수 있어요.
이 점을 모르고 토지이용계획서만 보고 설명서를 작성하면 실제보다 낮거나 틀린 정보를 기재하게 되는 거죠.
2. 확인설명서에 꼭 상한을 적어야 하는 이유
부동산 거래 시 매수인에게 제공하는 확인설명서는 단순한 안내문이 아니라, 법적 책임이 따르는 공식 서류입니다.
이 안에는 해당 토지의 건축 가능 범위를 설명하는 항목이 있고, 여기엔 ‘현재 건폐율/용적률’이 아니라, 법적으로 허용된 최대치(상한)를 기재해야 해요.
그래서 건축행위가 아직 없더라도, 혹은 이미 지어진 건물이 있다 하더라도,
이 땅에 앞으로 얼마나 더 지을 수 있는지, 즉 건폐율 용적률 상한이 얼마인지를 정확히 알고 적어야 합니다.
그렇지 않으면 나중에 민원, 분쟁, 책임 문제가 생길 수 있어요.
3. 건폐율·용적률 상한을 찾는 가장 정확한 방법
여기서 핵심은 ‘어디서, 어떻게 찾느냐’입니다.
답은 명확합니다. 해당 지자체의 ‘건축조례’ 또는 ‘도시계획조례’에서 확인해야 합니다.
확인 절차는 이렇습니다
① 국가법령정보센터 바로가기 접속
② 상단 검색창에서 ‘자치법규’ 탭 클릭
③ 검색창에 예를 들어 ‘서울시 건축조례’, ‘경기도 도시계획조례’ 입력
④ 문서 내에서 ‘용도지역별 건폐율’, ‘용도지역별 용적률’ 항목을 찾음
여기에서 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역, 상업지역, 계획관리지역 등 용도지역에 따라 적용 가능한 상한을 명확히 확인할 수 있어요.
4. 토지이용계획서 정보와 조례를 함께 읽는 법
예를 들어, 토지이용계획서에 '제2종 일반주거지역'이라고 되어 있다면, 조례를 통해 이 지역의 건폐율은 최대 60%, 용적률은 최대 200% 라는 걸 알 수 있어요.
단, 지구단위계획구역이나 경관지구 등이 함께 지정된 경우엔 별도 제한이 있으므로 추가 확인이 필요합니다.
조례의 문구가 복잡하게 느껴진다면 해당 지자체의 도시계획과 또는 건축과에 전화를 걸어 다음과 같이 물어보세요:
"○○시 ○○동 ○○번지 토지인데요, 이곳의 용도지역 기준으로 건폐율과 용적률 상한이 어떻게 되는지 확인 설명서 작성 때문에 문의드립니다."
친절하게 조항까지 알려주는 곳이 많습니다.
마무리하며
토지이용계획서는 시작일 뿐, 끝이 아닙니다.
실제로 건축 가능 여부와 법적 상한을 따지려면 반드시 조례를 함께 봐야 합니다.
건폐율, 용적률 상한은 땅을 얼마나, 어떻게 활용할 수 있는지를 결정짓는 기준이기 때문이죠.
초보 중개사라면 더더욱 이 과정을 정확히 숙지하고, 고객에게 신뢰감을 줄 수 있도록 하세요.
여러 번 하다 보면 익숙해지고, 그게 결국 ‘실력’이 됩니다.